最近，万科集团董事会主席郁亮身影频繁出现在地方政府面前。

  两天前，万科官微发布消息，称郁亮、祝九胜（万科集团总裁、首席执行官）一行与上海市委书记李强等领导会见；同时，上海与万科签署战略合作框架协议。

  这是万科继6月初参与上海城市更新基金之后又一大动作。根据协议，万科将以此次签约为新起点，进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域合作对接。

  不止上海。眼下，万科正和多个地方政府“密集对接”，据记者不完全统计，今年4月份以来，郁亮先后拜会的地方省市有河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、呼和浩特、石家庄等地方，酝酿和寻找商机。

  从洽谈内容可以看出，万科欲以城市更新、仓储物流、园区建设、物业服务等为抓手积极介入城市发展意图。

  这是多元化战略必然。4年前，郁亮喊出：万科将致力于向“城市配套服务商”转型，未来还将努力成为“美好生活场景师”。城市配套服务商概念涵盖了商业开发与运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等非开发业务。

  无论是两个月前万科对架构与人事作出大调整，还是更早些时候修订完善商业和长租公寓等非开发业务跟投机制，万科目标很明确：推动多元化新业务快速发展，开发经营服务并重。

  外界曾有疑问，万科净负债率才18%，手握现金近2000亿元，但在首轮集中供地中却“缺席”一线城市，管理层储备大额现金将用于何处？现在有了答案。

  上海拿下超级大单

  上海，作为长三角区域核心，是一个大小房企都想重仓布局的一线大城市，这也是万科的主要市场之一。

  自1992年进入上海，上海万科成立已有28年时间。2020年，万科上海区域合同销售额达2377.33亿元，稳居万科四大区域之首，同比增长达16%，占万科集团合同额约33.76%。

  但受去年3月虹口“围标事件”事件影响，上海对华润、中海、万科3家房企发出“禁令”，限制其3年内在公开市场拿地行为。据市场消息，3家房企在尝试报名参加今年上海首次集中出让时，遭到了官方拒绝。

  也就是说，在上海，3年内万科可能都很难通过公开土地拍卖拿到地了。同时，或出于成本与盈利考量，万科在北京、广州、深圳3个一线城市首轮集中供地中亦均未有斩获。

  但市场瞬息万变。通过参与旧改市场，保住其一线城市地位显得尤为重要。现阶段房企入局上海旧改主要途径就是与政府层面接洽。

  8月18日，上海市人民政府与万科在沪签署战略合作框架协议。根据协议，双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”契机，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。

  当然，这个战略落地需要真金白银投入。

  两个多月前的6月2日，上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

  这日，招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资均与上海地产集团签署了战略合作协议。

  签约仪式上，郁亮代表基金发起单位发言，他表示，城市更新基金的成立，为上海进一步加快城市有机更新、完成中心城区二级以下旧里改造提供了机制保障。参与城市更新事业，是时代所赋予的责任，也是“万科与城市共同发展，与客户共同发展”长期发展理念的内涵体现。

  “说明这些大房企都希望参与到城市更新中来。一方面，就上海发展而言，城市更新非常重要，包括老旧区域升级改造，焕发经济活力；另一方面，通过参与城市更新建设，企业可以有机会获得高品质或区位比较好的地块。现在公开市场拿地难度越来越大，竞争愈发激烈，企业拿地需要更多手段和渠道，城市更新是一个渠道。”上海中原地产首席分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  事实上，上海万科有意介入城市更新是从2012年开始，彼时其作出研判，认为上海“再城市化”阶段已经到来。此后几年，上海万科参与城市更新力度看似并不算大，但多元化布局却已悄然落地，包括地产开发、物业服务、长租公寓、物流地产、商业地产、产业办公、酒店与度假、教育、养老等。同时，万科还将开发经营中心、物流地产、酒店与度假、2049未来城市实验室等业务总部或机构均设立在上海。

  现在，万科在上海主战场从土地开发转移到了存量改造上，这是大形势使然，而因“围标事件”拿地受限恐怕只是加速了这一刻到来。

  发力政府生意

  从融资“三道红线”到“土地两集中”再到融资环境持续收紧，房地产开发业务已经越来越难做。“行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”郁亮说。

  对于投资者而言，他们期待的是在地产下行后，万科能有另一个强有力抓手，掀起另一轮发展。究竟哪个业务能承载这样大的想象空间万科也在探索。

  祝九胜在万科2020年度业绩推介会上表示，房企需要跟上城市发展脚步，从传统开发业务转向开发与经营并重。

  早在2015年万科就多次提出向城市配套服务商转型，在传统住宅业务稳步发展的同时，有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

  但对于万科核心问题在于，相对于地产开发业务，多元化业务占比始终太小，做大做强多元化业务，推动新的业务增长点成型，对于现在的万科而言是与开疆拓土同等重要的大事。

  于是，近两年来，郁亮频繁出现在地方政府面前，考察、会谈、签下协议。其所拜会城市几乎都是区域内核心城市。

  7月19日，郁亮与石家庄市委书记张超超就深化务实合作、实现共赢发展进行深入交流。

  7月9日，呼和浩特市政府与万科签署战略合作协议，双方同意将马鬃山滑雪场、TOD地铁小镇、恼包物流园作为首批合作项目，并同步推进上述项目的合作。这是万科首进呼和浩特。在此轮调控前，呼和浩特楼市刚经历过房价涨幅全国第一的战绩。

  再早些时候，5月31日，郁亮与贵州省政府在城市更新、商业运营等领域合作进行了深入交流。

  万科还在重点突破东北市场。5月27日，郁亮与辽宁省政府就城市更新、海洋经济、园区建设、仓储物流等领域深化合作进行了交流。

  5月26日，郁亮与吉林省政府就长春振兴进行了洽谈，表示万科将充分发挥在城市建设、物业服务等领域优势，积极融入。

  5月25日，郁亮与黑龙江省政府达成了战略共识，万科表示将全方位深化与黑龙江在现代物流、城市发展等领域投资合作。

  4月20日，郁亮与云南省省长王予波在昆明就推进新型城镇化、发展仓储冷链物流、文旅产业转型升级进行深入交流。

  4月10日，郁亮与河南省代省长王凯就打造高品质城市会谈。郁亮表示，将充分发挥在城市建设、物业服务、冷链物流等方面优势，积极融入河南经济社会发展各领域，为推动高质量发展作出应有贡献。

  2020年6月至9月，万科还对长沙、昆明、西安、沈阳、合肥、江门、南宁等城市进行过密集公关活动，签下多个战略合作协议。

  密集对接政府后，万科此类城市业务拓展变得更加积极。以昆明为例，万科在去年下半年后逐步介入了金刀营城改、官渡区文化生态新城、麦溪村城改等项目开发。

  “目前为保持可持续增长，房地产企业需要在传统住宅业务之外寻找和培育新的业务领域乃至第二增长曲线，同时，在住宅业务涉及较强调控措施情况下，也需要实现自身业务转型，城市更新改造、物业服务、仓储物流、租赁住房业务与传统住宅开发业务相关度较高，是房企比较容易实现转型的方向，这也是万科实施业务转型和实现可持续增长的重要战略方向。郁亮近期密集拜访各地政府，也是在酝酿和寻找这一方面商机。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

  有企业人士分析称，万科所拜会的大多属于单核型城市，一方面这些城市目前房地产仍按市场定价，好产品溢价空间大；另一方面，这些城市急需城市改造，企业介入可能性较大。

  万科向来是一家有长远战略眼光的企业。“我们有信心在未来一段时间，大家评价我们的时候，不再与发展商有联系，谁再跟我说万科是发展商我跟谁急。开发商的时代已经结束了，我们现在是一个为城市作出贡献，提供配套服务的角色。”这是4年前郁亮说过的话。

  或许，万科正向这个目标前行。